La mayoría de las personas compran una casa pidiendo prestada parte del precio de compra, generalmente de un banco o una compañía hipotecaria. Otras veces, un propietario pide dinero prestado contra el valor de la propiedad después de comprar la vivienda, y esto se denomina “préstamo sobre el valor líquido de la vivienda”.
A veces, las personas refinancian su préstamo hipotecario y lo combinan con un préstamo con garantía hipotecaria. En todas estas situaciones, el prestamista por lo general tiene un derecho de retención sobre la vivienda para garantizar el pago del préstamo.
Cuando un comprador no cumple con los pagos adeudados del préstamo (incumplimiento del préstamo), el prestamista puede ejecutar la hipoteca, lo que significa que el prestamista puede forzar la venta de la vivienda para pagar el préstamo pendiente.
Si usted está teniendo problemas para realizar los pagos de la hipoteca de su casa o está enfrentando una ejecución hipotecaria, llame de inmediato a los abogados de Olympus Law Corporation. Déjenos saber cuál es su situación y veremos cuál es la mejor manera para ayudarlo a resolver su problema favorablemente y evitar una ejecución hipotecaria. Solicite una consulta sin compromiso hoy mismo.
¿Qué significa que una casa está en venta de ejecución?
La ejecución hipotecaria es lo que sucede cuando un propietario no paga la hipoteca. Específicamente, es un proceso legal por el cual el propietario pierde todos los derechos sobre la propiedad. Si el propietario no puede pagar la deuda pendiente o vender la propiedad a través de una venta corta, la propiedad pasa a una subasta de ejecución hipotecaria. Si la propiedad no se vende allí, la institución prestamista toma posesión de ella.
Para comprender la ejecución hipotecaria, es útil tener en cuenta que la palabra “propietario” en este caso es en realidad un nombre inapropiado. “Prestatario” es un término más adecuado. Eso es una hipoteca: un acuerdo de préstamo por el precio de compra de la vivienda, menos el pago inicial. Este documento pone un gravamen sobre la propiedad comprada, lo que hace que el préstamo sea un “préstamo garantizado”.
Cuando un prestamista le presta dinero sin ninguna garantía (por ejemplo, una deuda de tarjeta de crédito), puede llevarlo a los tribunales por falta de pago, pero puede ser muy difícil cobrarle el dinero. Los prestamistas a menudo venden este tipo de deuda a agencias de cobro externas por centavos de dólar y cancelan la pérdida. Esto se considera un “préstamo no garantizado”.
Un préstamo garantizado es diferente porque, aunque el prestamista puede asumir una pérdida en el préstamo si usted no paga, recuperará una mayor parte de la deuda mediante la incautación y venta de su propiedad.
¿Qué sucede en una ejecución hipotecaria?
Los detalles pueden variar según la ley estatal, pero se puede dividir lo que es una ejecución hipotecaria en cinco etapas.
Etapa 1: Pagos atrasados
El problema empieza cuando el propietario de la vivienda, el prestatario, no realiza los pagos de la hipoteca a tiempo porque no puede, por dificultades como el desempleo, el divorcio, la muerte o problemas médicos.
Si usted se encuentra en esta situación, debe hablar con su prestamista lo antes posible. Hay varias opciones para ayudarlo a mantenerse en su hogar. El proceso de ejecución hipotecaria le cuesta mucho dinero al prestamista, y puede estar seguro que quiere evitarlo tanto como usted.
A veces, un prestatario puede dejar de pagar la hipoteca intencionalmente porque la propiedad podría estar bajo el agua (en otras palabras, el monto de la hipoteca excede el valor de la casa) o porque está cansado de administrar la propiedad.
Cualquiera que sea la razón, la conclusión es que el prestatario no puede o no quiere cumplir con los términos del préstamo.
Etapa 2: Aviso público
Después de tres a seis meses de pagos atrasados, el prestamista registra un aviso público en la Oficina del Registrador del Condado, indicando que el prestatario ha incumplido con la hipoteca. En algunos estados, esto se denomina Notificación de incumplimiento (NOD); en otros, es un “juicio pendiente”.
Según la ley estatal, es posible que el prestamista deba colocar el aviso en la puerta principal de la propiedad. Este aviso oficial tiene como objetivo informar a los prestatarios que están en peligro de perder todos los derechos sobre la propiedad y pueden ser desalojados de las instalaciones. En otras palabras, están en peligro de ejecución hipotecaria.
Etapa 3: Pre-ejecución hipotecaria
Después de recibir un NOD del prestamista, el prestatario entra en un periodo de gracia conocido como ejecución hipotecaria previa. Durante este tiempo, de entre 30 y 120 días, según las regulaciones locales, el prestatario puede llegar a un acuerdo con el prestamista a través de una venta rápida o pagar el monto pendiente adeudado.
Si el prestatario paga el incumplimiento durante esta fase, finaliza la ejecución hipotecaria y el prestatario evita el desalojo y la venta de la vivienda. Si no se paga el incumplimiento, continúa la ejecución hipotecaria.
Etapa 4: Subasta
Si el incumplimiento no se soluciona antes de la fecha límite establecida, el prestamista o su representante (denominado fideicomisario) establece una fecha para la venta de la vivienda en una subasta de ejecución hipotecaria. El Aviso de Venta del Fideicomisario se registra en la Oficina del Registrador del Condado con notificaciones entregadas al prestatario, publicadas en la propiedad e impresas en el periódico. Las subastas se pueden realizar en los escalones del juzgado del condado, en la oficina del síndico, en un centro de convenciones e incluso en la propiedad en ejecución hipotecaria.
En muchos estados, el prestatario tiene el derecho de redención (puede recuperar el efectivo pendiente y detener el proceso de ejecución hipotecaria) hasta el momento en que se subasta la casa.
En la subasta, la casa se vende al mejor postor por pago en efectivo. Debido a que el grupo de compradores que pueden pagar en efectivo en el acto por una casa es limitado, muchos prestamistas hacen un acuerdo con el prestatario (llamado escritura en lugar de ejecución hipotecaria) para recuperar la propiedad. O bien, el banco lo vuelve a comprar en la subasta.
Etapa 5: Posterior a la ejecución hipotecaria
Si un tercero no compra la propiedad en la subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista toma posesión de la misma y se convierte en lo que se conoce como propiedad del banco o propiedad de bienes raíces.
Ejecución hipotecaria: Sus derechos y opciones
Según la ley federal, el administrador hipotecario generalmente no puede comenzar oficialmente una ejecución hipotecaria hasta que el pago tenga más de 120 días de atraso. La regla de los 120 días le da tiempo al prestatario para restablecer el préstamo pagando los montos vencidos, más las tarifas y los costos, o presentar una solicitud de mitigación de pérdidas.
Si el prestatario presenta una solicitud de mitigación de pérdidas completa durante los 120 días, o antes de que el administrador inicie la ejecución hipotecaria, la ejecución hipotecaria debe esperar hasta que ocurra uno de los siguientes eventos:
- El administrador informa al prestatario de la falta de calificación para cualquier opción de mitigación de pérdidas, y el prestatario agota el proceso de apelación.
- El prestatario no acepta la opción de mitigación de pérdidas ofrecida, o
- El prestatario no cumple con lo que exige el acuerdo de mitigación de pérdidas.
El administrador debe trabajar con el prestatario
Después de que el prestatario se atrasa en los pagos, el administrador debe intentar hablar con el prestatario para evitar la ejecución hipotecaria a más tardar 36 días después de la morosidad y nuevamente dentro de los 36 días posteriores a cada pago atrasado.
A más tardar 45 días después de que comenzó la morosidad, el administrador debe proporcionar opciones de ejecución hipotecaria por escrito, y una vez cada 180 días a partir de entonces, siempre que el préstamo esté moroso, y su personal debe estar disponible por teléfono para analizar la cuenta del prestatario y el historial de pago.
Opciones para evitar la ejecución hipotecaria
Mucha gente quiere conservar sus hogares, si es posible, y con todo el tiempo que la ley federal otorga en la mayoría de los casos, a menudo tiene sentido tratar de obtener una modificación de préstamo.
¿Qué es una modificación de préstamo?
Una “modificación de préstamo” es un cambio permanente a uno o más de los términos del préstamo original. Por ejemplo, una modificación podría reducir los pagos mensuales a un nivel más asequible al reducir la tasa de interés o extender el período de pago del préstamo. Una modificación es generalmente una buena opción si se ha recuperado de una dificultad financiera, pero sus ingresos son menores de lo que eran antes de atrasarse en sus pagos.
Si no califica para una modificación de préstamo o quiere otra opción, considere las siguientes alternativas.
Plan de pago
Con un “plan de pago”, acepta ponerse al día con el préstamo pagando sus pagos mensuales regulares junto con una cantidad adicional aprobada. Este esquema suele ser fácil de organizar porque no cambia los términos del préstamo y puede ayudar a evitar la ejecución hipotecaria.
Indulgencia
Una “indulgencia” es similar a un plan de pagos porque el prestatario paga los atrasos a lo largo del tiempo. Pero este tipo de arreglo podría reducir o suspender temporalmente los pagos mensuales para darle al propietario tiempo para recuperarse de las dificultades financieras actuales.
Alternativas para la ejecución hipotecaria
Indulgencia
Esta opción suspende temporalmente los pagos, lo que le da tiempo para compensar el déficit. Si se llega a un acuerdo y usted puede cumplir con sus términos, el prestamista no debe tomar medidas de ejecución hipotecaria en su contra.
Plan de pagos
Un administrador podría estar dispuesto a repartir el monto adeudado en varios pagos futuros hasta que se ponga al corriente con el préstamo.
Modificación del préstamo
Un administrador podría modificar su préstamo existente para permitirle un pago mensual más manejable. Aunque esto puede aumentar el monto del préstamo durante la vida del préstamo, los pagos mensuales serían más asequibles.
Refinanciar
Si queda suficiente capital en la propiedad, un administrador podría considerar refinanciar su préstamo. En este caso, los pagos atrasados se calcularán en el nuevo saldo del préstamo.
Reclamación parcial
Si tiene un préstamo de la FHA y cumple con las pautas de HUD, puede ser elegible para un reclamo parcial, que es un préstamo sin intereses diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas a restablecer un préstamo moroso. Este sería un préstamo adicional a su hipoteca original, y se devolvería después de que se salde la hipoteca original o se venda la propiedad.
Perdonar un pago
Aunque es extremadamente raro, un administrador a veces puede perdonar un pago faltante siempre que usted acepte permanecer al día con su hipoteca a partir de ese momento. Esta opción es poco probable, pero ocurre.
Beneficios de comprar una casa en ejecución hipotecaria
La mayor ventaja de comprar una casa embargada es la posibilidad de obtener una mejor oferta que el valor de mercado actual. Al comprar una propiedad antes de la ejecución hipotecaria, sus posibilidades de obtener una buena oferta son altas porque el propietario está motivado para vender. También tiene la oportunidad de recorrer e inspeccionar la casa si el propietario la ofrece a la venta, lo que no siempre es el caso una vez que entra en una subasta de propiedad del banco. Dado que el propietario representa a la casa, es menos probable que haya un gran desorden en el interior, que suele ser el caso de las ejecuciones hipotecarias que se han dejado abandonadas durante meses o incluso años.
Incluso si una casa ya es propiedad de un banco, todavía tiene la posibilidad de obtener un precio inferior al valor de mercado.
Una ejecución hipotecaria ofrece una oportunidad única de obtener una buena oferta en una casa que probablemente requiere algunas reparaciones y actualizaciones. Una vez que se ponga manos a la obra para completar estas reparaciones, su casa valdrá mucho más de lo que la compró, independientemente de si los listados locales han aumentado de valor o no.
Cualquiera que sea su situación actual, una consulta con los abogados de Olympus Law Corporation puede ayudarlo a poner sus ideas en orden y entender cómo proceder hacia el futuro, Llámenos hoy mismo.
